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Kommentar-zu-DM für Immobilien: aus Exposés Besichtigungen machen

Von , Gründer von Chat338 Min. Lesezeit
Titelkarte: Kommentar-zu-DM für Immobilien

Scroll durch die Kommentare unter einem beliebigen Immobilienbeitrag, und du siehst immer dieselben drei Fragen: „Preis?“, „Noch verfügbar?“, „Welche Gegend?“. Hinter jeder steckt ein Mensch, der wirklich sucht. Jede ist auch leicht zu übersehen, wenn du den Tag zwischen Besichtigungen, Telefonaten und Papierkram verbringst.

Bis du am Abend antwortest, hat die Person vier andere Objekte gespeichert und zwei anderen Maklern geschrieben. Niemand hat den Kontakt durch schlechte Arbeit verloren. Er ging am Timing verloren.

Kommentar-zu-DM behebt das Zeitproblem. Die Details gehen privat von deinem eigenen Konto raus, wenige Sekunden nach dem Kommentar, und die Nachricht fragt nach dem Einzigen, was zählt: einer Besichtigung. Dieser Artikel behandelt Keywords, die DM selbst, ein vollständiges Beispiel und die Teile der Arbeit, die nie automatisiert werden sollten.

Kurz gesagt:

  • Ein Kommentar zum Objekt ist ein Interessent, der die Hand hebt.
  • Die DM liefert die wichtigsten Fakten, einen Link zu allen Details und zwei Besichtigungsoptionen.
  • Ein Keyword pro Zweck, ein Keyword pro Beitrag.
  • Qualifiziere Frage für Frage, im Gespräch, nicht in einem Formular.
  • Angebote, Verhandlungen, Wertermittlungen und alles Rechtliche bleiben bei dir.

Drei Aufgaben einer Objekt-DM

Eine gute Objekt-DM erledigt drei Dinge:

  1. Sie beantwortet die Frage, die wirklich gestellt wurde: Preis, Größe, Lage, Verfügbarkeit.
  2. Sie verweist auf alle Details: die Objektseite, einen Grundriss, eine Broschüre.
  3. Sie fragt nach der Besichtigung.

Das ist die Antwort plus ein nächster Schritt, derselbe Aufbau wie in DM-Vorlagen für den Verkauf. Für Makler ist der nächste Schritt fast immer „Willst du es dir ansehen?“

Keywords, die zu Immobilien passen

Gib jedem Zweck sein eigenes Wort, damit die Leute immer wissen, was sie bekommen:

  • BESICHTIGUNG für Leute, die vorbeikommen wollen: „Kommentiere BESICHTIGUNG und ich schick dir Termine.“
  • EXPOSE für das vollständige Informationsblatt und den Grundriss.
  • PREIS, wenn Interessenten auf deinem Markt erwarten, in den Kommentaren zu fragen.
  • LEITFADEN für einen Ratgeber für Erstkäufer oder eine Checkliste für Verkäufer, gedacht für künftige Kundschaft statt für dieses Objekt.
  • WERT für Eigentümer, die neugierig auf ihre eigene Immobilie sind. Das sollte zu einem persönlichen Gespräch führen, nie zu einer automatisierten Zahl.

Nutze ein Keyword pro Beitrag. Ein Beitragstext, der BESICHTIGUNG, EXPOSE und PREIS gleichzeitig verlangt, lässt die Leute innehalten, um sich zu entscheiden, und aus Entscheiden wird meist Weiterscrollen. Kommentar-Keywords nach Branche sagt mehr dazu, wie du Wörter wählst, die nicht aus Versehen auslösen.

Die DM schreiben

Auf Instagram erlaubt ein Kommentar eine private Antwort, bis die Person zurückschreibt. Also kommt alles in die erste Nachricht. Eine zweite Nachricht in derselben Automation kommt nicht an, außer die Person hat schon mit dir gechattet.

Ein Button in der ersten Antwort auf einen Kommentar kann zu Text werden, also setz den Objektlink in den Satz statt auf einen Button.

Hallo! Ja, es ist noch verfügbar: 2 Schlafzimmer, 2 Bäder, 107 m², mit privatem Innenhof. Alle Details und der Grundriss: https://deinemakler.de/ulmenweg. Ich zeige es Mittwochabend und Samstagvormittag. Was passt dir besser?

Die Nachricht fragt nicht „Hast du Interesse?“. Das hat die Person mit dem Kommentar schon gesagt. Zwei konkrete Zeiten anzubieten ist viel leichter zu beantworten als „Wann hast du Zeit?“.

In Instagram-Kommentar-DMs wird {{first_name}} zu „there“, weil Instagram nur den Handle der kommentierenden Person weitergibt. „Hallo there“ klingt im Deutschen falsch, deshalb beginnt die Nachricht ohne Namen.

Die Automation wartet nicht auf „Samstag passt“. Sie sendet die erste DM und hört auf. Antwortet der Interessent mit einer Zeit, landet die Antwort in deinen Nachrichten und du bestätigst die Besichtigung selbst.

Ein komplettes Beispiel: ein Reihenhaus mit zwei Schlafzimmern

  • Beitragstext: „Reihenhaus mit zwei Schlafzimmern und sonnigem Innenhof, ein kurzer Fußweg zum Bahnhof. Kommentiere BESICHTIGUNG und ich schick dir Termine per DM.“
  • Kommentar: „BESICHTIGUNG“
  • DM: „Hallo! Ja, es ist noch verfügbar: 2 Schlafzimmer, 2 Bäder, 107 m², privater Innenhof. Alle Details und der Grundriss: https://deinemakler.de/ulmenweg. Ich zeige es Mittwochabend und Samstagvormittag. Was passt dir besser?“
  • Öffentliche Antworten (eine wird zufällig gewählt): „Ist raus, schau in deine DMs!“, „Die Besichtigungstermine sind in deinen DMs“, „Gerade die Details geschickt“
  • Tag: besichtigung-ulmenweg

Die öffentliche Antwort ist wichtiger, als sie aussieht. Andere Interessenten, die die Kommentare lesen, sehen, dass Fragen funktioniert, und kommentieren auch.

Setup zum Kopieren

Automation: Auslöser Kommentar
  Keyword:        BESICHTIGUNG (nur bei diesem Objektbeitrag)
  Erste DM:       Hallo! Ja, es ist noch verfügbar:
                  2 Schlafzimmer, 2 Bäder, 107 m², privater Innenhof.
                  Alle Details und der Grundriss: https://deinemakler.de/ulmenweg
                  Ich zeige es Mittwochabend und Samstagvormittag.
                  Was passt dir besser?
  Öffentliche Antworten: "Ist raus, schau in deine DMs {{username}}!"
                  "Die Besichtigungstermine sind in deinen DMs, {{username}}"
                  "Gerade die Details geschickt"
                  "Schau in deine DMs, die Termine füllen sich"
  Tag:            besichtigung-ulmenweg
  Optional:       Webhook-Schritt, sendet den Kontakt an dein CRM

Der Webhook-Schritt schickt den Kontakt an dein CRM, Zapier oder n8n, sodass der Kontakt in deinem System steht, noch bevor du am Auto bist. DM-Kontakte ans CRM senden zeigt, wie.

Qualifizieren ohne Fragebogen

Du musst ein paar Dinge wissen: kaufen oder mieten, Finanzierung geklärt, wann ein Umzug geplant ist. Es ist verlockend, das alles in der ersten DM zu fragen. Tu es nicht. Deine erste Nachricht ist die einzige, bis jemand antwortet, und eine Liste von Fragen fühlt sich nach Papierkram an.

Stattdessen:

  1. Erste DM: Fakten, Link und die Frage nach der Besichtigung.
  2. Wenn die Person antwortet, ist das Gespräch offen. Frag jetzt selbst noch eine Sache: „Willst du in den nächsten Monaten umziehen oder schaust du dich gerade erst um?“
  3. Tagge sie nach der Antwort, zum Beispiel bereit oder orientierung.

Wer „nur schaut“, bekommt deinen Ratgeber für Käufer. Wer „bereit“ ist, bekommt den Kalender. Immer eine Frage nach der anderen.

Verkäufer über Objektbeiträge finden

Jedes Objekt sehen auch Leute, die dieses Objekt nicht kaufen, aber ihr eigenes verkaufen könnten. Füge bei manchen Beiträgen ein leiseres zweites Angebot hinzu: „Denkst du darüber nach, in der Nähe zu verkaufen? Kommentiere WERT und ich melde mich.“

Die DM bleibt ehrlich und einfach:

Hallo, ich helfe gern. Jedes Haus ist anders, deshalb schaue ich mir deines lieber an, als zu raten. In welcher Gegend liegt es, und wie erreiche ich dich am besten?

Keine automatische Preisschätzung. Eine Wertermittlung ist ein Gespräch, und das führst du.

Eine Antwort, drei Türen

Kommentare sind nicht der einzige Weg, auf dem Interessenten dich erreichen. Manche antworten auf einen Story-Rundgang, andere schreiben einfach „Ist die Wohnung am Ulmenweg noch verfügbar?“. Richte für jeden einen Auslöser ein und sende aus allen dreien dieselbe vollständige Antwort.

Drei Wege, auf denen ein Interessent dich erreicht: ein Kommentar mit BESICHTIGUNG, eine Antwort auf eine Story mit BESICHTIGUNG oder eine Direktnachricht mit BESICHTIGUNG. Jeder löst dieselbe Objekt-DM aus, und die Antwort des Interessenten kommt bei dir in den Nachrichten an.

Eine Story-Antwort öffnet sofort einen normalen Chat, diese Version kann also sogar einen Button zu deiner Buchungsseite enthalten. Story-Antwort-Automation erklärt, wie diese Auslöser funktionieren.

Was ein Makler nie automatisiert

  • Angebote und Preisverhandlungen
  • Verträge, Finanzierungen und alles Rechtliche
  • Eine verkaufende Person, die wissen will, was ihr Haus wert ist
  • Beschwerden oder verärgerte Interessenten
  • Jede konkrete Frage, die deine DM nicht beantwortet

Will jemand den Preis drücken, hat „Zu teuer“ in DMs beantworten Antworten zum Anpassen. Die Automation startet das Gespräch und bietet die Termine an. Die Beziehung bleibt deine, und genau deshalb entscheiden sich Leute für einen Makler.

Für dein nächstes Objekt einrichten

  1. Wähl den Beitrag.
  2. Wähl ein Keyword. BESICHTIGUNG ist ein solider Standard.
  3. Schreib die DM: wichtigste Fakten, Link, zwei Besichtigungsoptionen.
  4. Schreib vier oder fünf Varianten der öffentlichen Antwort.
  5. Setz die Bitte in die erste Zeile des Beitragstexts und aufs Titelbild.
  6. Teste es von einem zweiten Konto, bevor du postest.

FAQ

Brauche ich für jedes Objekt eine neue Automation?

Ja, wenn jedes Objekt eigene Details und einen eigenen Link hat. Beschränke jede Automation auf ihren eigenen Beitrag, damit ein BESICHTIGUNG-Kommentar bei einem Objekt nie die Details eines anderen sendet.

Was passiert, wenn ein Objekt verkauft ist?

Pausiere oder lösche die Automation oder ändere die DM so, dass sie sagt, es liegt ein Angebot vor, und verweise auf ähnliche Objekte. Alte Beiträge bekommen weiter Kommentare. Lass also keine veralteten Details laufen.

Funktioniert das auf Facebook?

Ja, Kommentar-zu-DM funktioniert auch bei Facebook-Seiten, und diese Gespräche landen im selben Posteingang wie Instagram.

Kann ich in der DM nach einer Telefonnummer fragen?

Du kannst fragen, aber nicht in der ersten Nachricht. Lass die Person erst auf die Frage nach der Besichtigung antworten, und frag dann, wie du sie am besten erreichst.

Zusammenfassung

Ein Kommentar zum Objekt ist ein Interessent, der die Hand hebt. Kommentar-zu-DM antwortet ihm, während du bei Besichtigungen bist, mit den wichtigsten Fakten, einem Link zu den Details und zwei Besichtigungsterminen. Qualifiziere Frage für Frage, tagge jeden Kontakt und halte Angebote, Verhandlungen und Wertermittlungen persönlich. Willst du es bei deinem nächsten Objekt einrichten, sieh dir die Tarife an, angefangen beim kostenlosen.

Instagram-Kommentar-zu-DM in Chat33

Eine Automation pro Objekt, eine komplette erste DM mit deinen Details und Besichtigungsterminen, wechselnde öffentliche Antworten, Tags und ein Posteingang für jeden Chat mit Interessenten.