Commento a DM per l’immobiliare: trasforma gli annunci in visite

Scorri i commenti sotto un qualsiasi post su un immobile e trovi sempre le stesse tre domande: “prezzo?”, “è ancora disponibile?”, “in che zona?”. Ognuna è una persona che sta davvero cercando. Ognuna è anche facile da perdere quando passi la giornata in auto tra una visita e l’altra, tra telefonate e pratiche da rincorrere.

Quando rispondi la sera, quella persona ha già salvato altri quattro annunci e scritto ad altri due agenti. Nessuno ha perso il contatto per un lavoro fatto male. Si è perso per il tempismo.

Il commento a DM risolve il tempismo. I dettagli partono in privato, dal tuo account, pochi secondi dopo il commento, e il messaggio chiede l’unica cosa che conta: una visita. Questo articolo tratta le parole chiave, il DM vero e proprio, un esempio completo e le parti del lavoro che non vanno mai automatizzate.

In breve:

• Un commento a un annuncio è un acquirente che alza la mano.
• Il DM dà i dati essenziali, un link ai dettagli completi e due opzioni per la visita.
• Una parola chiave per scopo, una parola chiave per post.
• Qualifica una domanda alla volta, nella conversazione, non in un modulo.
• Proposte, trattative, valutazioni e tutto ciò che è legale restano a te.

Tre compiti per il DM di un annuncio

Un buon DM per un annuncio fa tre cose:

1. Risponde alla domanda che le persone hanno davvero fatto: prezzo, metratura, zona, disponibilità.
2. Rimanda ai dettagli completi: la pagina dell’annuncio, una planimetria, una brochure.
3. Chiede la visita.

È la risposta più un passo successivo, la stessa struttura descritta nei modelli di DM per vendere. Per un agente, il passo successivo è quasi sempre “vuoi vederlo?”

Parole chiave adatte all’immobiliare

Dai a ogni scopo la sua parola, così le persone sanno sempre cosa riceveranno:

• VISITA per chi vuole vedere l’immobile: “Commenta VISITA e ti mando gli orari per vederlo.”
• DETTAGLI per la scheda completa e la planimetria.
• PREZZO se nel tuo mercato chi compra si aspetta di chiederlo nei commenti.
• GUIDA per una guida per chi compra la prima casa o una checklist per chi vende, pensata per i futuri clienti più che per questo annuncio.
• VALUTAZIONE per i proprietari curiosi del valore della propria casa. Questa deve portare a una conversazione personale, mai a una cifra automatica.

Usa una parola chiave per post. Una didascalia che chiede VISITA, DETTAGLI e PREZZO insieme fa fermare le persone a decidere, e decidere, di solito, vuol dire ricominciare a scorrere. Esempi di parole chiave per i commenti per settore ha altro su come scegliere parole che non partono per caso.

Scrivere il DM

Su Instagram, un commento permette una sola risposta privata finché la persona non risponde. Quindi tutto va nel primo messaggio. Un secondo messaggio nella stessa automazione non arriva, a meno che la persona non stesse già chattando con te.

Un pulsante nella prima risposta a un commento può diventare testo, quindi metti il link dell’annuncio nella frase invece che su un pulsante.

Ciao! Sì, è ancora disponibile: 2 camere, 2 bagni, 107 m², con un cortile privato. Dettagli completi e planimetria: https://tuaagenzia.it/via-dei-tigli. La mostro mercoledì sera e sabato mattina. Quale ti va meglio?

Il messaggio non chiede “ti interessa?”. L’hanno già detto commentando. Rispondere a due orari concreti è molto più facile che a “quando hai tempo?”.

Nei DM dei commenti su Instagram il saluto è un semplice “Ciao”, perché Instagram passa soltanto il nome utente di chi commenta e non il nome. “Ciao! Sì, è ancora disponibile” suona del tutto naturale.

Un esempio completo: una villetta a schiera con due camere

• Didascalia: “Villetta a schiera con due camere e un cortile soleggiato, a due passi dalla stazione. Commenta VISITA e ti mando in DM gli orari per vederla.”
• Commento: “VISITA”
• DM: “Ciao! Sì, è ancora disponibile: 2 camere, 2 bagni, 107 m², cortile privato. Dettagli completi e planimetria: https://tuaagenzia.it/via-dei-tigli. La mostro mercoledì sera e sabato mattina. Quale ti va meglio?”
• Risposte pubbliche (ne viene scelta una a caso): “Inviato, controlla i DM!”, “Gli orari delle visite sono nei tuoi messaggi”, “Ti ho appena mandato i dettagli”
• Etichetta: visita-via-dei-tigli

La risposta pubblica conta più di quanto sembri. Gli altri acquirenti che leggono i commenti vedono che chiedere funziona e commentano a loro volta.

Configurazione da copiare

Automazione: trigger sui commenti
  Parola chiave:    VISITA (solo su questo post dell’annuncio)
  Primo DM:         Ciao! Sì, è ancora disponibile:
                    2 camere, 2 bagni, 107 m², cortile privato.
                    Dettagli completi e planimetria: https://tuaagenzia.it/via-dei-tigli
                    La mostro mercoledì sera e sabato mattina.
                    Quale ti va meglio?
  Risposte pubbliche: "Inviato, controlla i DM {{username}}!"
                    "Gli orari delle visite sono nei tuoi messaggi, {{username}}"
                    "Ti ho appena mandato i dettagli"
                    "Controlla i DM, i posti si stanno riempiendo"
  Etichetta:        visita-via-dei-tigli
  Facoltativo:      passaggio Invia dati a un webhook, invia il contatto al tuo CRM

Il passaggio webhook invia il contatto al tuo CRM, a Zapier o a n8n, così il contatto esiste nel tuo sistema prima ancora che tu arrivi alla macchina. Come inviare i contatti dei DM a un CRM spiega come fare.

Qualificare senza un questionario

Devi sapere alcune cose: acquisto o affitto, finanziamento già pronto, quando pensano di trasferirsi. La tentazione è chiedere tutto nel primo DM. Non farlo. Il tuo primo messaggio è l’unico finché non rispondono, e un elenco di domande sembra burocrazia.

Invece:

1. Primo DM: dati, link e la domanda sulla visita.
2. Quando rispondono, la conversazione è aperta. Ora chiedi tu un’altra cosa: “Pensi di trasferirti nei prossimi mesi o stai solo iniziando a guardare?”
3. Assegna un’etichetta in base alla risposta, per esempio pronto o fase-iniziale.

A chi sta “solo guardando” mandi la tua guida per chi compra. A chi è “pronto” mandi il calendario. Una domanda alla volta, sempre.

Trovare chi vende attraverso i post degli annunci

Ogni annuncio lo vedono anche persone che non comprano questo immobile ma potrebbero vendere il proprio. Su alcuni post, aggiungi una seconda offerta più discreta: “Pensi di vendere nella zona? Commenta VALUTAZIONE e ti contatto.”

Il DM resta onesto e semplice:

Ciao, volentieri ti aiuto. Ogni casa è diversa, quindi preferisco vedere la tua piuttosto che tirare a indovinare. In che zona si trova e qual è il modo migliore per contattarti?

Nessuna stima automatica del prezzo. Una valutazione è una conversazione, ed è tua da fare.

Una risposta, tre porte

I commenti non sono l’unico modo in cui chi compra ti raggiunge. Qualcuno risponde a una storia in cui mostri l’immobile e qualcuno scrive semplicemente “la villetta di via dei Tigli è ancora disponibile?”. Imposta un trigger per ciascuno e invia la stessa risposta completa da tutti e tre.

Una risposta a una storia apre subito una chat normale, quindi quella versione può includere anche un pulsante verso la tua pagina di prenotazione. L’automazione delle risposte alle storie spiega come funzionano quei trigger.

Cosa un agente non automatizza mai

• Proposte e trattative sul prezzo
• Contratti, mutui e tutto ciò che è legale
• Chi vende e chiede quanto vale la sua casa
• Reclami o un acquirente scontento
• Qualsiasi domanda specifica a cui il tuo DM non risponde

Quando chi compra contesta il prezzo, rispondere a “è troppo caro” nei DM ha risposte da adattare. L’automazione avvia la conversazione e propone gli orari. Il rapporto resta tuo, ed è per questo che le persone scelgono un agente.

Impostarlo per il tuo prossimo annuncio

1. Scegli il post.
2. Scegli una parola chiave. VISITA è un’ottima base di partenza.
3. Scrivi il DM: dati essenziali, link, due opzioni per la visita.
4. Scrivi quattro o cinque varianti di risposta pubblica.
5. Metti la richiesta nella prima riga della didascalia e sull’immagine di copertina.
6. Provalo da un secondo account prima di pubblicare.

Domande frequenti

Mi serve una nuova automazione per ogni annuncio?

Sì, se ogni annuncio ha i suoi dettagli e il suo link. Limita ogni automazione al suo post, così un commento VISITA su un immobile non invia mai i dettagli di un altro.

Cosa succede quando un immobile viene venduto?

Metti in pausa o elimina l’automazione, oppure modifica il DM per dire che c’è una proposta in corso e indicare annunci simili. I vecchi post continuano a ricevere commenti, quindi non lasciare in funzione dettagli non aggiornati.

Funziona su Facebook?

Sì, il commento a DM funziona anche sulle Pagine Facebook, e quelle conversazioni finiscono in Messaggi insieme a quelle di Instagram.

Posso chiedere un numero di telefono nel DM?

Puoi chiederlo, ma non nel primo messaggio. Lascia che rispondano prima alla domanda sulla visita, poi chiedi il modo migliore per raggiungerli.

In sintesi

Un commento a un annuncio è un acquirente che alza la mano. Il commento a DM gli risponde mentre sei fuori per le visite, con i dati essenziali, un link ai dettagli e due orari per la visita. Qualifica una domanda alla volta, assegna un’etichetta a ogni contatto e mantieni personali proposte, trattative e valutazioni. Per impostarlo sul tuo prossimo annuncio, guarda i piani, a partire da quello gratuito.

Commento a DM su Instagram con Chat33

Un’automazione per ogni annuncio, un primo DM completo con i tuoi dettagli e gli orari delle visite, risposte pubbliche variate, etichette e un’unica casella di messaggi per ogni chat con chi compra.